房市看好不看好,立基在內外多重因素,我們邀請多位資深房產專業人士,從經濟景氣、資金利率、市場動向、購屋意願,以及襲捲全球的新冠肺炎疫情等面向,深入解析對當前房市的影響,並提出實質的買房建議。


買壓出現 自住客為主力

幾年來因政府出手改革稅負,房市經歷一段時間的重整,縮減了短期投資獲利,出現2015年過戶移轉新低點,在消費者預期房屋降價的心理下,淘走了投資客,留下了有剛性需求的自住客,經過數年的等待,買壓已經出現。

合勤建設董事長李柏憲指出,現在已來到自住客為主力的市場,經過4年多的盤整與需求累積,醞釀足夠的消化力道。其實,近4年購屋交易、過戶移轉都呈現10-15%的穩定增加態勢,今年消費者更會明顯感受到房價的攀升。房價究竟有哪些升高的理由呢?


房價為何攀升

房價的反應,可從土地、人力、原料等面向來觀察。土地方面,一研九鼎副總張財興指出,因為商辦及產業需求增加,造成土地稀缺,各建商競標,使得土地價格節節升高,尤其都會區域一地難求,可以預期未來新建的房子房價將因此而墊高。他提醒,相對之下,已完工的房子因土地取得成本相對便宜,反映在房價上,因此有計畫買房的消費者積極出手,加快去化的速度。

德鑫一笈專案副總吳春瑞則從公共建設的角度分析,政府的建設帶動土地漲價,所以過去房市有一種說法:「買房跟著公共建設走」。他提出另一種思維,「雖然地價上漲,其實土地並非變貴,而是它的價值提高了」,他舉竹北為例,30年前地價沒有今日高,當時竹北只是個小鄉鎮,但30年來土地的重劃、縣府、議會進駐、高鐵設站、竹科擴廠,生醫園區設立……等,使得此區的土地價值提升,地價也隨之升高。

人力方面,多年來台灣的營造人力大多倚賴外勞,吳春瑞點出,政府推動的南向計畫,加上近期受到國際貿易戰火影響,從中國撤出的台商與外資轉往東南亞投資,這些外勞在自己國家就有就業機會,自然減少到國外工作的比例,致使台灣營造業人力難求,成本增高。

此外,由於外資在東南亞地區的投資設廠,帶動大量的基礎建設,鋼筋等建材的需求量大增,使得建材原料上漲。這些因素都墊高台灣的房產成本,房價自然隨之反應。

 

德鑫一笈專案副總吳春瑞指出房價攀升的原因,包括公共建設帶動土地價值增長、營造人力難求、建材原料上漲等。


中美貿易戰火波及的影響

持久的中美貿易戰,使得全球眾多產業供應鏈遭受衝擊,但對於台灣經濟反而有利。吳春瑞分析,過去20年許多人才往中國跑,貿易戰開打後,許多台商與外資為了分散風險,紛紛撤出中國,對於下一站的布局,許多人看到台灣多年來薪資未大幅調漲,加上政府為引導台商回來,祭出土地、租賃、稅務減免等許多優惠措施,人才紛紛回流,大家對於景氣的預估很樂觀。

張財興表示,許多台商回來圈地,甚至帶隊回來,其中最受惠的當屬大竹科區域, 產業、資金與人才的回流,提供了就業機會,並帶來中高階房市的需求,對於台北、新竹、台中等大都會區的房市有明顯的影響,而新竹地區尤以竹北特別顯著,產品供不應求。同時,他也看好科技產業的榮景,未來5-10年將不會有太大變動。

 

摘自《科技生活雜誌》2020年4月號222期 文/許佩玟 圖/黃國倉攝‧一研九鼎‧高峰滙‧富宇哈佛苑‧合勤建設提供

 

 

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