位在板橋繁華新埔生活圈的「板橋福利站公辦都更案」，同時也是國防部福利事業管理處轄下福利站採都市更新權利變換方式於原址重建的首案，由中華工程與合勤共生宅攜手，融入城市治理新策略「EOD」與SDGs、ESG，頗受矚目，究竟如何整合運用？又將為都市更新帶來什麼新樣貌？
高齡人口增加的城市治理新策略「EOD」
板橋福利站坐擁板南線及環狀線雙捷行經的便利交通，周邊還有新埔市場、四維公園及板橋運動中心，生活機能完備，擔任「板橋福利站公辦都更案」實施者的國家住都中心期望，此案不只是前階段的建築空間更新，還希望後階段導入生活面的運營，並提供行人通道休憩空間、滿足福利站機能及增加公共利益等，讓福利站及其周邊成為商業活動的聚集地，啟動老舊社區的活化再生，引領當地生活動能。立意良善，但具體該怎麼執行呢？
這類的公辦都更議題近年很受矚目，主因有三，一是人口，面臨少子化與高齡化，人口結構失衡，導致年輕人無房屋購買意願；二是房屋過度老舊；三是高齡人口增加卻無足夠的照顧人力，居住環境的安全度不足，對老後照顧有很大的風險，促使都更的需求迫在眉睫。然而，這些問題顯然不是蓋新房子取代舊屋就能解決，政府有何對策？
首善之都——臺北市及新北市提出新的解決策略「EOD」——「市有建物及用地整合運用導向之都市發展」，亦即將公有地整合做有效的運用。
5E原則，以地區發展與社區需求為首要考量
在板橋福利站都更的提案規劃中，中華工程便導入EOD整合運用，以地區的發展與社區需求為首要考量，達成「E」所代表的5E原則，包括「教育Education」、「經濟Economy」、「生態Ecology」、「公平Equity」和「進化Evolution」等，希望對未來的都市發展有啟發與關聯。
中華工程在板橋福利站都更案中，導入EOD的5E原則。（中華工程提供）
其中，公私機能有明確的規劃，採垂直複合方式整合空間機能，公有空間包括提高土地效益，規劃開放空間，提供可能的市政儲備基地，以及強化地區公共服務機能，如下圖；私有空間包括各種房型的住戶、住宅大廳及公設、五感花園等。
板橋福利站都更案中的公司機能有明確的規劃。（中華工程提供）
「5共」的全齡住宅規劃
此案規劃適合0-99歲以上共食、共學、共創、共好、共遊的全齡住宅，建構住民所需的內、外共生圈。「內共生圈」的對象為使用者、經營者與服務者；在服務不足而需外部的供給加入才能獲得滿足的情況下，外部需求者與外部供給者，例如消費者、外部服務者進入，形成外共生圈。
在設計上兼具賦能與康養旅居優勢，達到居家生活、在地安養、促進健康、終身學習等多機能目的，結合內外共生圈能夠提供多種居住模式， 讓不同偏好的使用者都能得到最適合的生活方案，並能靈活組合，滿足各種服務需求，達到全齡適宜的共融生活場域。
這樣的共生型態全齡住宅規劃構想，來自合勤健康事業董事長李柏憲多年來倡議與推動的「共生宅」——以共生、共存為理念，依據當地環境與高齡化所需進行設計，並於3年多前即在臺中烏日的合勤共生宅做了一個示範點。
合勤共生宅納入「5共」的全齡住宅規劃。
全齡友善社區共融生活型態
台灣樂齡建築發展協會執行長陳信衡指出，合勤共生宅設立之初，就以永續出發，再求發展，社區居民的社區再造，透過共生宅此一平台，推動再製或品牌再造的模式，例如彩色曼陀羅咖啡利用蔴薏製作蔴薏磅蛋糕、蔴薏拿鐵等，讓社區的特色農作物透過再生工藝或商品達到經濟效益與在地社區共生；或是透過73號手作烘焙坊做出生吐司，帶動在地觀光與消費，達到促進在地經濟發展指標。
在共食面向與在地社區有聯動性，社區原有的餐廳廚房，與社區協會共同開發在地小農的食材，並落實循環經濟；此外，餐廳產生的回鍋油，透過環保皂的製作，不僅再次利用，更可減少水資源的傷害與預防。
合勤共生宅著重與社區對話，未來無論是在何處落地，都會針對當地文化與社區生態客製化，對建築體做多元性且符合永續發展的規劃。「會先針對社區生態進行分析」，包括在地社區的族群、文化、習俗…等，以益於友善共生，他透露目前共生宅有2位外籍員工，長者服務對象中也有2位外籍的長住者等。
中華工程與合勤共生宅的軟硬體結合，將SDGs、ESG及城市治理新策略EOD融入「板橋福利站公辦都更案」的規劃，將為都市更新帶來嶄新的樣貌。
共生宅呼應8項SDGs
SDGs17項目標中的8個項目是合勤共生宅一直以來努力的方向，再從169 項細項目標梳理出19條子目標執行，同時共生宅也符合ESG的經濟成長、社會進步及社會責任、環境保護等，據此落實在共食、共遊、共學、共創、共好等聯動面向。以共食為例，與共生宅的愛自然、彩色曼陀羅咖啡、73號手作烘焙坊等品牌聯動，並連結在地小農、回收水資源的環保皂的製作、環保材料（包括容器、溶劑）、回收油再利用等。
共生宅呼應SDGs、ESG與EOD的倡議所發展出來的模式，去年初引起正朝向永續目標落實的中華工程團隊的興趣，前往參訪烏日共生宅，開啟了其後以共生宅模式導入板橋福利站都更案的契機。
共生宅的8項SDGs目標
都更不只蓋新房 還要好生活
因應公部門對新開發都更案須有助於都市發展的新要求，中華工程看中合勤共生宅發展有成，提出雙方軟硬體結合，以聯盟的方式倡議「未來都更不只是把新房子蓋好而已，還要把生活帶進來，讓社區產生共融」，中華工程以擅長的建築硬體端落實環境保育與環境永續的部分，合勤共生宅以社會責任與公司治理面向補強，雙方的合作落實達到ESG，取得「板橋福利站公辦都更案」，中華工程於今年7/28日順利完成出資人綜合評選，獲得最優申請人資格。
李柏憲指出，合勤與中華工程的合作，讓多年來他所倡議共生宅的價值浮顯出來，讓建築開發商得以專注在產品設計、房屋的興建和施工上，導入共生宅運營的品牌與內外共生共融模式，可以提供更好的服務給未來的買方，彼此提升更高的價值。
導入多元共生宅 提供在地老化的優質生活
從過去發展為「銀髮住宅第一品牌」，合勤共生宅在執行發展中也隨時勢、趨勢和優勢調整，重新定位為「全齡宅」，與社區更密切關聯互動，逐漸成為社區的公共空間與消費場域。
對於系統化導入SDGs指標很有心得的陳信衡表示，目前正啟動的EOD公辦都更案，這樣的全齡通用設計規劃皆可一體適用，未來面對每個案子，都會先進行社區生態評估，因應不同的場域、生態導入客製化的共生模式。
在永續潮流的推動下，新近公辦都更案讓公部門、私部門及住民三方有了與時俱進的思維與正向發展，透過共生宅為媒介，在一區域做布建，可協助公部門資源返還給公民來運用。
李柏憲道出多贏的優勢，「對土地或建築開發商來說，因應政策的導向，必須納入永續好生活的運營規劃，才能在政府的都更標案中脫穎而出，後續更有助於取得銀行端的融資，與發展有成的好生活團隊品牌合作，會是個好的開始」。致力於SDGs永續發展、促進社區共融共榮、開發出美好城市生活新貌，正是共生宅品牌在這個時代應運而生的新價值！
摘自《科技生活雜誌》2023年秋季號240期 文／許佩玟 圖／合勤健康共生宅提供