綜觀整體房市趨勢後，我們深入大新竹地區，解析當前房市現況與前景，新竹房市因竹科因素，會與台灣整體房市有不一樣的發展嗎?今年對首購族是進場的好時機嗎?對自住客又有何進場教戰守則？
區域的「護房神山」
從去（2022）年上半年房地產統計資料發現，大型科學園區已成為區域的「護房神山」，作為國內經濟引擎— 竹科所在的大新竹地區，漲幅更是驚人。桃竹地區近10年來房價上漲的幅度，全國矚目，嘉頤建設副總經理黃宇軒透露，「據住展雜誌調查，北台灣房價漲幅前10大區域，有8個在新竹」。
黃宇軒提醒，新竹地區的經濟與全台一體，房市其實也是一體連動，只是因為科技產業薪資普遍高於其他行產業，形成的強力支撐，造成反應較慢，此地區短期出現「領漲緩跌」的情形。
大新竹地區除了既有的竹科、台元科技園區、湖口工業區；台積電全球研發中心將於今（2023）年第2季在竹科正式開幕，預計進駐8,000位研發人員；還有「竹縣五箭」的首支箭— AI智慧園區，4大廠完工進駐後，預計將增加4,000個就業機會。一研九鼎副總張財興表示，在景氣復甦有望，科技業逐漸趨於穩定的情況下，增加買房的信心，而大新竹地區的就業市場活絡，竹科工程師收入穩定，更增購屋動能。
如何抓住買房好時機？
那到底何時是出手買房的好時機呢？房市專家們都異口同聲：「有需求的時候，就是好時機」，張財興補充，「只要財務穩，就可視需求出手」。
疫情期間買房的黃宇軒便深有所感，自己在房地產市場耕耘多年，聽他介紹購屋的朋友都嘗到早入手的甜頭，而有了2個孩子的他終於在去年下定決心買房，「既是自住需求，愈早入手愈好，因為從歷年來的房市看來，整體的房價是呈現上升的曲線」，他補充，「房價沒有所謂的最高點，只有更高點」。
依需求，可分自住、換屋與置產；依案源，有中古屋與新房之別，後者又有來自建商一手的案源與接手投機客的預售案源2大類。據他的觀察，竹科工程師偏愛新房，在今年打炒房的《平均地權條例》 修法通關後、施行前，投機客退場，會釋出許多案源，對於自住與置產需求者有利，多了許多選擇。
張財興進一步說明，「偏鄉的房價較容易回跌， 主要還是就業機會不多；都會精華區的推案少，土地取得不易且成本高，房價持穩量縮，目前正處於等待下一波上漲，要購屋，現在正是時機」。
自住客：多看多比較，讀懂預售屋平面圖
黃宇軒透露，2021下半年至2022上半年房市火熱期間，新竹地區案源稀缺，別說選擇了，單是能預約並坐進接待中心就機會難得，價格更是沒得談了，所以建議自住客今年下手前，「可多看、多比較」，鼓勵消費者「勇於向銷售人員表達自己的需求與考量，才能找到最契合自己的房子」；他特別 提醒「買預售屋，一定要看懂圖」，為此他特別傳授看屋的消費者如何看平面圖、格局圖。
此外，他也觀察到近年看房的年齡有下降的趨勢，多是20-30多歲的族群，有財商觀念，他們偏好2、3房的小宅產品，像是位在竹北遠百商圈、位於縣二豆子埔溪畔綠園道第一排的「嘉頤家宜」，規劃38-50坪、3房、共30戶的均質住房，就吸引了首購族（約占8成，其中也不乏想買房一次到位的消費者）與換屋客（約2成）。
黃宇軒建議打算買預售屋的客戶，學習讀圖。圖為「嘉頤 家宜」建案，規劃3房(38~39坪)、樓中樓(50坪)產 品，戶戶前後陽台。
呼應小宅趨勢， 縣二區唯一推案「嘉頤家宜」
這件縣治二期重劃區的推案，有別於常見縮小坪數2+1變作3房的產品，呼應案名「家宜」，以宜居、宜住為首要考量，每戶有前後陽台，每間房都開窗並且放得下雙人床，無走道的設計將室內空間充分利用得滿滿當當，一層3戶擁有2座電梯，並設有除菌殺菌功能。黃宇軒表示，「好住比好賣更重要」。
全棟採綠建築，地板、室內油漆等等皆使用綠建材，建案退縮4米半，周邊植栽綠意，回收雨水澆灌植栽；設智能化設備，導入數據化管理，例如社區大門設有人臉辨識。
呼應園區住戶對建材和設備的講究，採用6+6雙層強化膠合玻璃，氣密度高並可隔絕99%的紫外線；為後疫情時代的居家生活，裝設英國Studor排水通氣的防疫系統，汙廢水分管與總存水彎，避免臭氣與病菌，並設有全熱交換機預留孔;全棟採可自行停機清洗的德國BWT淨水系統。
「嘉頤家宜」勾勒生活意境，出門漫步綠園道，享受豆子埔溪畔的自在清風。(3D情境示意圖)
即使是住家大樓型的小案，也規劃了豐富而實用的公設，包括1樓的健身房、兒童遊戲室、多功能媽媽教室、會議室、交誼廳……等。為營造居住質 感，B1、B2、B3規劃為全平面車位，進入T廳的櫃 牆分別做不同的設計。
豆子埔溪沿岸植滿阿勃勒，夏季的樹上垂下一串串綻放的花，猶如燦爛的黃金雨，居民散步運動時賞心悅目，也吸引許多人前來拍下美景。他透露此案居住環境靜謐，又座落遠百商圈，生活機能佳，也吸引一些住過大型建案的換屋族。先前住高速公路旁的客戶便反饋，該點雖然地段好，但他耐不住長期低頻噪音，想找重隱私又安靜的住所而下訂「嘉頤家宜」。
「嘉頤家宜」勾勒生活意境，出門漫步綠園道，享受豆子埔 溪畔的自在清風。
首購與換屋族: 跟上市場腳步+選擇所愛
對於自住需求的首購族和換屋族，張財興還有2項提醒：
1.跟上市場的腳步，像是新建材、新建築思維、新格局規劃……，例如後疫情時代，有更多時間在家工作、生活，會有哪些需求？有無抗菌、防空 汙的規劃？
2.務必選擇自己所愛，包括地段、建材、建商品牌等等，擇優選擇，不要只考量低房價而委屈自己對居住的渴望。
房市好產品的4大條件
張財興表示，無論哪一族購屋者，好產品都有不變的準則：
1.地段，蛋黃區是當然首選，蛋殼區之所以是蛋殼區，一定是存在諸如交通不便、生活機能欠缺……等等不便因素。在房市缺乏信心之際，全台許多房價下跌的區域即是蛋白、蛋殼區；但反觀新竹地區，精華地段缺少新建案，蛋黃周邊區域近期也無新重劃區，市場上需求大於供給量，竹北的高鐵特區、新竹市的關埔區每坪房價仍站上7字頭，甚至出現8字頭的產品。
2.南向建築，因為新竹地區風大，要考量東北季風南下時的風向。
3.周邊環境，是否有植栽、綠園道及公園，其實反映了人「向綠」的需求，光合綠意，住得舒適舒心。
4.產品規劃提升，格局規劃需考慮居住的舒適度，建築是否會呼吸，棟距如何？是否設置空氣淨流系統，不用開窗就能清淨空氣？智慧生活必備的臉部辨識系統有沒有？生活有無品質？視野舒不舒心？……這方面隨時間、環境而變化，需與時俱進。
蛋黃區多鄰近商圈，擁有優質而便利的生活機能，造就地 段身價。圖為竹北遠東百貨。
置產者：抗通膨考量，地段首選
「房產是抗通膨的最有力標的」，對於投資、置產需求的族群，張財興提醒，眼光要放長遠，「地段，是無可取代的首要考量」。
大新竹地區的蛋黃區，毫無疑問的就落在蟬聯多年所得總額中位數排行榜最富有里前20名的竹北高鐵特區、縣政特區、台科、縣三等重劃區，以及與新竹市舊市區有別的關埔重劃區，這幾個區域生活品質佳，一地難求，難得有個案一定是做好優質規 劃、持續成長的高端產品，地段極具發展潛力。
蛋白區，主要是竹北西區、香山區、南寮，及新竹縣的竹東、寶山、芎林、新埔、新豐等地，這些區域生活面也發展起來，各有各的支撐因素，就是交通稍遠些，房價上也已呈現明顯漲幅，購屋者多有地緣上的思考。
邊陲的蛋殼區，如橫山、關西、湖口邊緣及偏遠的鄉鎮，消費者主要來自當地的長輩與返鄉的青年，可以接受工作與生活圈相距1小時車程以內的距離。
「只要是就業機會穩健，有公共建設與交通建設，有大發展的區域，這些條件具足，基本上當地的房價就易漲難跌」。
蛋黃區一地難求，往往規劃成高端產品。圖為關埔重劃區。
高鐵專一+專二， 促成新竹的信義計畫區
我們將目光投向近期熱議的竹北高鐵特區。高鐵新竹站專一區，由宏匯、環球購物中心共同拿下70年地上權，將斥資155億元，打造新竹高鐵站前的南北雙塔新地標，北棟26層，預計2027年完工，南棟42層，將於2029年完工，結合永續智能辦公大樓、車站共構智能商場與停車場，未來營運後，可望增加超過10,000個就業機會。
高鐵新竹站專二區，則由聯發科新成立專案公司「旭源投資」取得地上權，投資金額達90億元，以「城市共享、城市綠軸、城市匯聚、城市低碳」四概念，規劃成未來科技城市的新地標，期以吸引北部優質人才，預計在2027年完工啟用。
張財興指出，專一區將發展都會休閒型態，專二區雖以商辦為主，也會有餐飲商場，可以看見的未來，竹北高鐵特區將聚集大新竹地區的休閒、辦公人口，促進此區都會中心功能的再度成長與活絡，「可視為新竹的信義計畫區，附近的房屋勢必將愈來愈難入手」。
待專一、專二完工後，將推升竹北高鐵特區成長為新竹信義計畫區。（3D情境示意圖）
高鐵特區，具足好產品條件的「豐邑之森」
座落在竹北高鐵特區的「豐邑之森」，為無店面、全案64戶的高質量住宅建案，位於文興路商圈，地段自不必多說；南來北往的中山高竹北交流道、高鐵新竹站，近在咫尺，也鄰近北二高竹林交流道，交通便捷；坐擁六家綠園道，周邊街廓整齊，水圳步道清幽，公園綠地圍繞，環境優美。
豐邑之森導入光線日照、聲音控制、隔音、防疫抗菌的空氣淨流系統與智能環境等建築科技與智能標配， 針對風城的風大特性，規劃戶戶朝南，三至四面採光。建案規劃具足前述好產品的各項要求，張財興透露，此案3房、4房皆受到購屋者的認同，適合換屋族，每戶的客餐廳設計成舒適尺度的開放空間，可融聚家人相處的每一個有感時刻。
坐擁六家綠園道，生活便利，環境清幽的「豐邑之森」。
竹科人指名關新路，「豐邑一綻」特級地段‧站前名宅
「豐邑一綻」進駐竹科門口的特級地段，關埔重劃區的關新路上所形成的新都會生活圈，銀行、旗艦品牌雲集，從關長到光埔二期超過6萬坪公園用地連綴成綠意廊道，漫步日光公園那一隅的風景，彷如多元國際共生的街廓，讓生活也有了不一樣的風情。
建案位在台鐵支線新莊車站前，新竹輕軌計畫行經，雙鐵匯聚，鄰中山高，也可搭台鐵支線抵高鐵新竹站；近關東國小、光武國中和新科國中等優質學區。
豐邑一綻規劃為25-40坪，2-3房，住家154戶、店面6戶的住商大樓，因應後疫情生活，採用VAF空氣淨流系統，荷蘭進口poll-tex普特絲防霾紗窗，以及knoronex德國進口耐磨木地板、stosa義大利進口廚具+電器櫃、TOTO全自動馬桶等，呼應頂級地段，打造內外兼具的質感生活宅邸。
「豐邑之森」的高端質感設計，融入建築的每一寸細節。
房子不是消費品，宜謹慎
由以上幾個建案，顯見蛋黃區之土地難求，加上少子化趨勢，多是精緻重質的建案，戶數不多，住戶均質化，也有益於居住品質。
今年是買方市場，有意買房者可多看，大膽衡量自己的確實需求。張財興提醒，「房子不是短期消費品，往往持有2、30年，更需慎重，找自己想要的房子，不要因便宜而入手」，如遇特別降價、異 於行情的房子，可能存在住戶在意的缺點，需格外 留意。
竹科門口特區，24層新地標「豐邑一綻」。（3D情境示意圖）
摘自《科技生活雜誌》2023年春季號 238期 文／許佩玟 圖／一研九鼎‧嘉頤建設‧豐邑之森‧豐邑一綻提供
延伸閱讀
【房產趨勢】2023房市反轉？