桃園有高鐵桃園站、桃園國際機場，及交通線路三心六線，桃園航空城未來也可望吸納國際資金投注……，這些建設與交通已帶動愈來愈多的人口移入桃園，成為六都中最年輕的城市。這些顯而易見的特點，造就了現在的桃園，在房產上，形成什麼樣的特點或優勢？展現什麼樣的居住需求？我們邀請對此最敏感連動的台灣房屋首席副總裁周鶴鳴來分析。
平均37.5歲的年輕城市，來自產業與交通的吸力
桃園市鄰近雙北，已發展為一成熟的核心地帶，近幾年更明顯受建設與交通網絡，尤其是捷運等的帶動，人口不斷湧入，2016年人口214.8萬人，至今年7月人口約為227.2萬人，5年來增加了12.4萬人，成長率達5.8%，連帶桃園市市民的平均年齡降低為37.5歲左右，成為六都最年輕的城市。
值得注意的是，增加的人口恰恰也是以具生產力的青壯年為大宗，勞動力人口（15-64歲）占總人口7成。這樣的人口紅利，主要來自於產業面的吸力。桃園市為全台重要之工業科技大城，擁有32個報編工業區，11處工商綜合區，產值高達近3兆，產業類別涵蓋傳統產業到高科技業，近年來許多大廠進駐，縣府對工業區積極推動，又有航空城計畫、亞洲矽谷計畫，提供充足的就業機會，自然會有人口的挹注。城市人口迅速成長，帶進了哪些需求呢？
交通建設帶動地方發展，形成桃園高鐵特區。
移入人口重視什麼樣的居住環境？
年輕的移入人口重視區內的居住環境，包括交通、生活機能、學校、休閒體健及綠地公園等。交通方面，除了「前瞻基礎建設計畫」中的鐵路地下化等國家級建設，捷運綠線、五楊高架延伸線等交通建設，且近雙北的地緣優勢，房價相對親民，對雙北南下、南部北上奮鬥的年輕人都很具吸引力，因此吸引許多雙北人移居桃園，5年來房價漲幅達8.9%。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴指出，「據內政部最新統計，桃園為六都中房價負擔率較為合理的都市」。
他也點出如今國際上的新學習風潮，是走出教室之外，桃園便搭上這波國際趨勢，例如龍潭渴望園區的諾瓦小學，自然保育區約33%，即是著名的戶外教育地點；小檜溪重劃區附近的知名景區虎頭山公園，裡頭涵蓋生態景觀區及不定期推出各樣環境教育課程，讓孩子接觸自然的同時也愛護自然的奧爾森林學堂等。
桃園市的特色遊戲場、寵物及埤塘等為主題的公園超過60座，讓愈趨重視生活與休閒的民眾，可以選擇面向公園的房子，享有在綠意中醒來、親子在公園運動休閒等的生活。
高鐵桃園站的設置，帶動中壢青埔地區的發展，圖為青埔雙語國小，一旁的廣告看版可見此區房產推案之旺。
區段弱化，蛋白區也有馬拉松產品
說到桃園的蛋黃區與蛋白區，周鶴鳴認為不能截然來看，「新興重劃區，搭配產業、人口、生活機能、配合良好的規劃，隨著時間的演進，會越來越好」。
周鶴鳴提出「區段弱化」的觀念，蛋白區也有「馬拉松產品」。
舉例來說，桃園市受惠於桃園捷運綠線興建、購屋資金流向低價區，影響蛋黃區漲完漲蛋白區，五大蛋黃區（桃園、龜山、蘆竹、八德、中壢）房價站上2字頭，六區（楊梅、八德、蘆竹、中壢、桃園、龜山）房價2年漲幅逾1成，其中楊梅、八德攀上歷史新高，漲幅分別達到27%、15.6%，分居一、二名。
此外，據內政部不動產資訊平台統計，近2年來桃園市各行政區平均單價，除了首善之區桃園區站穩2字頭外，中壢、龜山、蘆竹、八德也在這2年陸續站上2字頭；總的來說，桃園約有半數行政區房價越過每坪20萬的關卡，平鎮、大園也已逼近2字頭，1字頭的房價可說愈來愈少了。
從漲幅來看，與2018年相較，桃園12個主要行政區中，一半漲幅超過1成，包括國道1號沿線的主要行政區均有1成以上的漲幅；相對的，國道3號沿線的大溪、龍潭，與海線的大園、觀音房價則顯得平穩，唯一例外的是受惠捷運綠線開通的八德區，有較明顯的漲幅。
買氣回升，如何聰明購屋？
桃園現階段自住買盤浮現，買氣回溫，周鶴鳴指出「房地產廣告林立與工程施工就是最好的證明」。從桃園高鐵特定區內各種建設陸續進駐與動工來看，或是捷運綠線周邊住宅買氣與詢問度的大幅提升，都足見自住與長期置產客的意願與信心度。
面對當前的政策與疫情的衝擊，他認為「買房子，一切回歸到生活的需求，每個人需求、資訊、條件不同，所以決策不同」。
他建議只有一桶金的剛性自住客群，「先求有再求好，先由遠再而近，先由小再求大，先由舊再求新」；對於只有一套資金、期待快樂退休的人，他認為當下全心投入工作，「不用太在意目前自住房一時的漲跌，有需求、有能力、有機會就循序漸進，越換越好、越換越大，有一天退休時，運氣好，房子漲一波；運氣不好，也存下一筆老來本，對於股市金融不熟悉、工作忙碌的人，不失為一種穩健的理財方式，一樣可以快樂退休」。
年輕的移入人口重視區內的居住環境，大有梯田生態公園為小檜溪重劃區提供更好的活動空間。
摘自《科技生活雜誌》2021年7、8月號 232期 文／許佩玟 圖／台灣房屋提供
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