桃園有高鐵桃園站、桃園國際機場,及交通線路三心六線,桃園航空城未來也可望吸納國際資金投注……,這些建設與交通已帶動愈來愈多的人口移入桃園,成為六都中最年輕的城市。這些顯而易見的特點,造就了現在的桃園,在房產上,形成什麼樣的特點或優勢?展現什麼樣的居住需求?我們邀請對此最敏感連動的台灣房屋首席副總裁周鶴鳴來分析。

 

平均37.5歲的年輕城市,來自產業與交通的吸力

桃園市鄰近雙北,已發展為一成熟的核心地帶,近幾年更明顯受建設與交通網絡,尤其是捷運等的帶動,人口不斷湧入,2016年人口214.8萬人,至今年7月人口約為227.2萬人,5年來增加了12.4萬人,成長率達5.8%,連帶桃園市市民的平均年齡降低為37.5歲左右,成為六都最年輕的城市。

值得注意的是,增加的人口恰恰也是以具生產力的青壯年為大宗,勞動力人口(15-64歲)占總人口7成。這樣的人口紅利,主要來自於產業面的吸力。桃園市為全台重要之工業科技大城,擁有32個報編工業區,11處工商綜合區,產值高達近3兆,產業類別涵蓋傳統產業到高科技業,近年來許多大廠進駐,縣府對工業區積極推動,又有航空城計畫、亞洲矽谷計畫,提供充足的就業機會,自然會有人口的挹注。城市人口迅速成長,帶進了哪些需求呢?

交通建設帶動地方發展,形成桃園高鐵特區。


移入人口重視什麼樣的居住環境?

年輕的移入人口重視區內的居住環境,包括交通、生活機能、學校、休閒體健及綠地公園等。交通方面,除了「前瞻基礎建設計畫」中的鐵路地下化等國家級建設,捷運綠線、五楊高架延伸線等交通建設,且近雙北的地緣優勢,房價相對親民,對雙北南下、南部北上奮鬥的年輕人都很具吸引力,因此吸引許多雙北人移居桃園,5年來房價漲幅達8.9%。台灣房屋首席副總裁周鶴鳴指出,「據內政部最新統計,桃園為六都中房價負擔率較為合理的都市」。

他也點出如今國際上的新學習風潮,是走出教室之外,桃園便搭上這波國際趨勢,例如龍潭渴望園區的諾瓦小學,自然保育區約33%,即是著名的戶外教育地點;小檜溪重劃區附近的知名景區虎頭山公園,裡頭涵蓋生態景觀區及不定期推出各樣環境教育課程,讓孩子接觸自然的同時也愛護自然的奧爾森林學堂等。

桃園市的特色遊戲場、寵物及埤塘等為主題的公園超過60座,讓愈趨重視生活與休閒的民眾,可以選擇面向公園的房子,享有在綠意中醒來、親子在公園運動休閒等的生活。

高鐵桃園站的設置,帶動中壢青埔地區的發展,圖為青埔雙語國小,一旁的廣告看版可見此區房產推案之旺。
 


區段弱化,蛋白區也有馬拉松產品

說到桃園的蛋黃區與蛋白區,周鶴鳴認為不能截然來看,「新興重劃區,搭配產業、人口、生活機能、配合良好的規劃,隨著時間的演進,會越來越好」。


周鶴鳴提出「區段弱化」的觀念,蛋白區也有「馬拉松產品」。

 

舉例來說,桃園市受惠於桃園捷運綠線興建、購屋資金流向低價區,影響蛋黃區漲完漲蛋白區,五大蛋黃區(桃園、龜山、蘆竹、八德、中壢)房價站上2字頭,六區(楊梅、八德、蘆竹、中壢、桃園、龜山)房價2年漲幅逾1成,其中楊梅、八德攀上歷史新高,漲幅分別達到27%、15.6%,分居一、二名。

此外,據內政部不動產資訊平台統計,近2年來桃園市各行政區平均單價,除了首善之區桃園區站穩2字頭外,中壢、龜山、蘆竹、八德也在這2年陸續站上2字頭;總的來說,桃園約有半數行政區房價越過每坪20萬的關卡,平鎮、大園也已逼近2字頭,1字頭的房價可說愈來愈少了。

從漲幅來看,與2018年相較,桃園12個主要行政區中,一半漲幅超過1成,包括國道1號沿線的主要行政區均有1成以上的漲幅;相對的,國道3號沿線的大溪、龍潭,與海線的大園、觀音房價則顯得平穩,唯一例外的是受惠捷運綠線開通的八德區,有較明顯的漲幅。


買氣回升,如何聰明購屋?

桃園現階段自住買盤浮現,買氣回溫,周鶴鳴指出「房地產廣告林立與工程施工就是最好的證明」。從桃園高鐵特定區內各種建設陸續進駐與動工來看,或是捷運綠線周邊住宅買氣與詢問度的大幅提升,都足見自住與長期置產客的意願與信心度。

面對當前的政策與疫情的衝擊,他認為「買房子,一切回歸到生活的需求,每個人需求、資訊、條件不同,所以決策不同」。

他建議只有一桶金的剛性自住客群,「先求有再求好,先由遠再而近,先由小再求大,先由舊再求新」;對於只有一套資金、期待快樂退休的人,他認為當下全心投入工作,「不用太在意目前自住房一時的漲跌,有需求、有能力、有機會就循序漸進,越換越好、越換越大,有一天退休時,運氣好,房子漲一波;運氣不好,也存下一筆老來本,對於股市金融不熟悉、工作忙碌的人,不失為一種穩健的理財方式,一樣可以快樂退休」。

年輕的移入人口重視區內的居住環境,大有梯田生態公園為小檜溪重劃區提供更好的活動空間。

 

摘自《科技生活雜誌》2021年7、8月號 232期 文/許佩玟 圖/台灣房屋提供

 

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