2021年影響房地產市場的關鍵字:房地合一稅2.0、實價登錄2.0、疫情,政府的2次打房出現什麼效應?加上此前中美貿易戰及台商返台的餘緒,台灣房市的景況如何?上半年與下半年呈現什麼樣的變化呢?

 

資金回流台灣的始末

在不同區域實際擔任過買方與賣方、深刻了解市場的利置行銷總監劉欣偉指出,2021年上半年,無論是預售還是成屋,由於台灣資金多,房市很旺,同時他也點出資金多的原由,源自1990年代抱著現金跑去中國做生意的台商,大約30年的時間,隨著中國從農業社會進入工業社會必經的經濟飛躍性成長,賺到了錢,本來就思考要不要回台,爆發了中美貿易戰,促使許多的台商下定決心抱著滾大的資金返台,因而造成目前台灣的資金充沛。

利置行銷總監劉欣偉指出,由於台灣資金多,2021年上半年的房市很旺。
 

這體現在今年上半年的經濟成長率,據主計處最新公布統計,第1季經濟成長率saar為12.76%,yoy為8.92%;第2季經濟成長率saar為-4.21%,yoy為7.43%。

長期觀察市場與經濟面的台灣房屋首席副總裁周鶴鳴亦解析,2018年開始的中美貿易戰,台商為分散風險,紛紛轉移回台建立生產基地,金流、人流、技術陸續回流,提供了產業機會、就業機會,同時也創造了不動產需求。

「綜觀全球,2019年年底、2021年初,新冠肺炎爆發,經歷川普、拜登兩任美國總統,聯準會加碼擴大貨幣寬鬆政策,遠遠超過2008全球金融海嘯的數額與速度,造成物價上漲、貨幣貶值,連帶不動產在原本需求提升的基礎上,又裝了加速器,所以這波房地產的成長,產業鏈移轉是主因,聯準會的貨幣挹注是導火線」。

房市是資本的市場。


要認清:房市是資本的市場

去年底湧現房市熱,一堆賣紅單等等亂象,政府又祭出房地合一稅 2.0 、實價登錄 2.0等打房措施,劉欣偉認為對房市並無影響,他以親身售出中古屋的實例說明,5月疫情尚未大爆發時,有看屋消費者出價,因10萬的價差他不賣,到了7月下旬,卻以高出200萬的成交價售出,「這是竹北的市場」,此事證實了他的觀察:房市是資本市場。

不過,他也提到其他區域的房地產狀況卻未必如此樂觀。「上一回政府推出房地合一稅時,台灣整體房市急凍3年;然而這回出手打房,台灣房市晃一下就過了,正是因為資金太多」!一般認為政府打房是為了打擊投資客,但他認為投資客的占比不高,不足以撼動房地產市場。他在市場上有驚人的觀察,「現階段是全民在買房,市場上1/3的資金都是台商的,是這波的主要消費力」。


政府打房能成功嗎?

周鶴鳴也認為,上次金融海嘯房價大漲,純粹為資金浪潮的推動,是「無基之彈」,這一波產業回流,實體需求提升,夾帶資金寬鬆,以及政府房地合一稅新制的控管,房價雖漲,但還算是健康的「有基升級」。

台灣房屋首席副總裁周鶴鳴認為,實價登錄2.0及房地合一稅2.0,打不住這一波的上漲趨勢。
 

他爬梳近十多年的歷史成因,2008年台灣的房價上漲,主要是因為全球系統性風險,經濟基本面不好、聯準會前後3次進行量化寬鬆的貨幣政策(QE),挹注近4兆美金,「所有的資產、股票,在資金浪潮推動下,台灣房市因此一路上漲,展現『無基之彈』」;而2021年,從北到南,在科學園區的帶動下,基本面強勁,「從工業用地、廠房、套房、店面、首購、換屋,展現的是有基升級的榮景」。

在這樣的背景下,政府推出的實價登錄2.0與房地合一稅2.0等新制,對於國內房市會起到什麼樣的反應呢?

他點出「實價登錄是歷史的行情」,但民眾希望知道的是現在的成交行情,更希望知道的是未來房價趨勢,包括如何專業分析產業、政策、交通、產品等相關因素,精準選擇人口移入,有發展潛力的紅點商圈、紅點社區,才有機會買到適合居住,也能保值、增值的好宅。

台灣房屋特別匯集實價登錄歷史資料,推出「AI房價即時運算 領先實價登錄」新功能,有助於掌握歷史價格還會主動比對所在大樓或周邊社區行情,運用大數據結合AI智慧邏輯運算,即時推估房價,並納入價量技術分析,透過AI演算房價季均線及年均線,以線型走勢來分析未來趨勢,讓消費者不但能了解過去的交易紀錄,還能洞悉當前房價,並掌握未來的房價趨勢。

至於房地合一稅,過去綁3年,現在綁5年,「其實在2016年正式實施房地合一稅開始,市場就是以自住需求為主,新制綁5年對於長期持有的自住族群影響不大,但是對預售屋影響比較大,對於用公司方式投資購置不動產,在稅金上也有所影響」。



 
疫情不影響房市?

今年5月中旬陡然嚴峻的疫情,所帶來的影響與去年疫情不同。疫情初起時,大眾警戒而做好防疫的準備,因此確診人數不多,疫情被控制得很好,民眾不怕了,百業受到的影響不大;然而今年出現染疫破口,疫情升高至3級緊戒,持續了2個多月,對於服務業等許多行業都造成巨大影響,對於房市又造成什麼樣的衝擊呢?

台灣房屋面對新冠疫情的反應敏銳,以既有的AI機器人、AI即時帶看等工具,迅速因應變局。
 

劉欣偉突破現象看本質,直接點出房市運作的關竅,「這波疫情帶來的影響確實很大,但對房地產沒影響,因為這個市場與資金密切關聯」,他進一步說明,「就算疫情,需要房產的人也要趕緊買房,因為資金在手上不能不有所安排,安排資金與疫情的起伏無關」。

劉欣偉認為,「疫情,只是一個催化劑,讓大家確定了很多事情」,包括資金要回台、資金回台的速度、資金回來投注的方向。「若非確定回台發展,台商的資金不會放到房市上,而是放到股市、匯市或存款」,他透露,尚未降級,疫情3級警戒後期房市就已開始爆量了。然而,疫情對房市果真毫無影響嗎?「主要在於購屋的選擇及看屋方式的改變」。

 

劉欣偉也認同,對於健康宅的考量,先天的環境條件勝過建材、設備的選擇。

疫情影響購屋的選擇,愈來愈多買房者重視屋外有樹有公園,綠覆率高。圖為桃園小檜溪重劃區。


購屋消費新趨勢

劉欣偉觀察到購屋消費新趨勢:

一是選擇高採光度的房子,一般採光好,通風也會好;二是屋外的小環境良好,有樹有公園,綠覆率高。

上述的趨勢,他歸結於受疫情影響,這也是近來很夯的「健康宅」需求。此外,他也提出大坪數宅利於防疫的觀點,大坪數宅房間數多,當人們因疫情留在家中的時間變長,容易就既有的空間布置成瑜珈房或健身房等等,輕易增加家宅的功能性,讓人舒服的留在家中。

周鶴鳴則點出防疫宅,後疫情時代要有新「健」築導向,在桃竹地區可以挑選別墅、透天,有天有地,獨立空間,是很好的選項;至於大樓,也要注意採光、通風、建材等,同時疫情也翻轉民眾許多的消費習慣及居住觀念,當在家工作及遠距會議成為工作常態,有綠帶或是遠離擁擠都市叢林的住宅,成為民眾考量的另一個選項,獨棟透天或郊區別墅反而因「密度低、人流少」,在防疫上成為居住優勢。



周鶴鳴觀察到一個後疫情時期的現象:對於透天、別墅、防疫宅,以及農地、農舍等地需求明顯增加。

 

後疫情時期,對透天、別墅等防疫宅,以及農地、農舍等需求明顯增加。
 

此外,台灣房屋早在多年前亦已望見健康宅的趨勢,選擇在地廣人稀的蛋白區—新竹縣關西鎮,為台灣打造一個世界級的養生健康宅「亞洲健康智慧園區」,低密度的莊園式建築,四周被田園綠野山林圍繞,超前布署,卻恰恰應了因疫情成顯學的健康宅需求。


疫情波及,特定需求增加

周鶴鳴進一步從經濟與市場面分析新冠疫情的影響。去(2020)年的疫情,最大危機在元月中旬,美國宣布承認大流行,全球開始封城、鎖國,反觀台灣地理環境的優勢,防疫控制得宜,民眾照常過生活,「連動全球資金爆發,帶動房地產價量齊揚」。

今年疫情,5月下旬進入3級警戒,造成無法看屋,帶看量驟減,「但是買方需求仍在,所以7月起陸續開打疫苗,疫情一趨緩,買氣立即回升,回到疫情爆發前的榮景」。

周鶴鳴指出,過去買房子,通常會到現場看個2、3遍才決定,因疫情的衝擊,社區看屋的規定嚴格,許多買方透過網站先看屋,經過台灣房屋同仁線上專業的充分說明,再去現場精準看屋,節省時間,也可以快速掌握購屋的機會點。

台灣房屋在地廣人稀的新竹縣關西鎮,打造一個世界級的養生健康宅「亞洲健康智慧園區」,
低密度的莊園式建築,四周被田園綠野山林圍繞,恰恰呼應了因疫情成顯學的健康宅需求。 

 

摘自《科技生活雜誌》2021年7、8月號 232期 文/許佩玟 圖/黃國倉攝‧台灣房屋提供


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