回到區域性的房市觀察,眾所周知,高科技產業為大新竹地區帶來了人口紅利,也帶動了整個城市及房市的發展,據財政部最新公布的2019年全台前十大富有村里,新竹市居首席 ,而竹北市包辦了4席。2021年竹北乃至大新竹地區的房市發展景況如何?出現哪些趨勢或變化?


家住竹北的美麗與哀愁

長期深耕北台灣房產市場的利置行銷總監劉欣偉,觀察到竹北的特色與優勢:

首先,在交通方面,是除了雙北之外,唯一高鐵站在市區,步行可及住宅區的城市,同時與其他城市的連結非常便利,上國道1號、3號都方便;

其次,公園多,有許多的主題公園,此外,綠樹、廊道也多,讓人覺得居住很舒服。

因為竹北的城市發展較晚,「硬體得以更貼近現代生活需求而規劃,居住自然較舒服」,在他眼中是這個城市的先天優勢條件;竹北的弱處也是顯而易見:一是腹地少;二是與竹科接軌的交通建設不足,塞車問題嚴重,這來自人口增長速度太快,交通建設跟不上。

竹北塞車問題嚴重,來自人口增長速度太快,交通建設跟不上。圖為連接新竹市與新竹縣竹北市的頭前溪橋。
 


購屋心態與趨勢的變化

在此城市背景下,劉欣偉發覺竹北的消費者大多買50-60坪、3房的主流商品,建設公司也多蓋主流商品,這時更需要一些不同的房產商品,他舉實例說明,在竹北已停滯許久的大坪數商品,「為什麼現在在我們手上銷得暢旺?就是因為物件量少,換屋族面對主流市場,他的選擇性少,推升了現有的大坪數成屋的銷售,不但速度快且價格高,竹北大坪數成屋價,平均來到每坪40-50萬」。

竹北人平均收入高,而房價還未必及得上新北市,購屋相對輕鬆,即使科技業從業人員的收入不及以往,「以前的心態是買房便宜,現在的心態是買得起」,選擇偏向精緻的房子。那麼蛋黃區與蛋白區是否有更迭異動?


竹北正在長大,蛋白UP變蛋黃

劉欣偉指出竹北的蛋黃區,涵蓋六家高鐵周邊幅員5公里的範圍、縣府周遭;此外,他點名縣三區域值得關注,「縣三在老竹北人眼裡是蛋白區,但它已經是蛋黃區了」,甚至有些建案開價已達5字頭,這得歸根於竹北範圍不大,區域之間其實僅相差幾分鐘的車程。



劉欣偉觀察到一個現象,竹北在「長大」!人口愈來愈多,城市外擴效益正在發生,當人口暴增並向外擴時,昔日人口少時的蛋白區也可能翻轉變為蛋黃區。

 

竹北屬於城市發展較晚的新興區域,規劃完善,街廓齊整,較符合現代人的生活;新竹市屬舊城區,與竹北有別,在現代城市生活的發展上有其包袱,分別提供不同生活需求的選擇。年輕人喜歡運動、下樓來希望走在舒服的街道環境裡……,造就了竹北小坪數房型(3、40坪上下)秒殺的現象;換屋族需要的大坪數70坪以上的商品非常稀缺。「竹北房價近2年來,至少漲了25%。」

在劉欣偉眼裡,若要認真分蛋黃區、蛋白區,應從整個大新竹來看,「整個竹北及新竹市都是熱區」,竹北城市的外擴效應,已讓芎林發燒,新埔也跟著熱起來了。

縣三區域在老竹北人眼裡的蛋白區,已成為蛋黃區。


房市表現大放異彩背後的原因

新竹縣竹北與新竹市的房市及消費,眾所周知多靠竹科撐出的榮景。劉欣偉從近期手中速銷的幾個豪宅建案,購屋的客戶約50%不是竹科高階主管,就是做竹科生意的自營商,確實觀察到這個現象。

「竹科經驗讓我們見證房市的發展」,擅長經濟研究、長期深耕桃竹房市的台灣房屋首席副總裁周鶴鳴明白描繪出此區的消費者樣貌,「高所得、高學歷,買房買鄰,住戶水平一致性的高。因為就業容易,高所得,支撐此區的高房價」。

「台積聚落產生外溢效應規模,取決於就業人口與商圈完整度,人口會往商圈靠攏,竹科就業人口約15.5萬人,其購買力與消費力不容小覷。」大新竹地區的房市一直以來都不算冷清,其表現大放異彩歸功於產業的帶動,強勁的產業造就大量的就業機會,而就業機會帶動了人口成長,推動科技人置產定居,從而帶動房價的穩定成長。

除了上述產業、人口優勢帶來的剛性需求之外,近期有斥資5億的AI科技園區和今年底即將開幕的大遠百,加上新竹生物醫學園區、台灣知識經濟旗艦園區等規劃,帶動居住需求旺盛。周鶴鳴總結2021年大新竹的房市預測,「大新竹地區一直是高矚目區,歷歷在目的是就業機會帶動人口成長,產業聚集帶動房價升高,讓新竹在2021年更火紅」。

劉欣偉認為在竹北已停滯許久的大坪數商品,因物件量少,換屋族的選擇性少,推升了現有的大坪數成屋的銷售。

 

摘自《科技生活雜誌》2021年7、8月號 232期 文/許佩玟 圖/黃國倉攝‧新竹縣政府‧台灣房屋提供


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