2021年影響房地產市場的關鍵字：房地合一稅2.0、實價登錄2.0、疫情，政府的2次打房出現什麼效應？加上此前中美貿易戰及台商返台的餘緒，台灣房市的景況如何？上半年與下半年呈現什麼樣的變化呢？
資金回流台灣的始末
在不同區域實際擔任過買方與賣方、深刻了解市場的利置行銷總監劉欣偉指出，2021年上半年，無論是預售還是成屋，由於台灣資金多，房市很旺，同時他也點出資金多的原由，源自1990年代抱著現金跑去中國做生意的台商，大約30年的時間，隨著中國從農業社會進入工業社會必經的經濟飛躍性成長，賺到了錢，本來就思考要不要回台，爆發了中美貿易戰，促使許多的台商下定決心抱著滾大的資金返台，因而造成目前台灣的資金充沛。
利置行銷總監劉欣偉指出，由於台灣資金多，2021年上半年的房市很旺。
這體現在今年上半年的經濟成長率，據主計處最新公布統計，第1季經濟成長率saar為12.76％，yoy為8.92％；第2季經濟成長率saar為-4.21％，yoy為7.43％。
長期觀察市場與經濟面的台灣房屋首席副總裁周鶴鳴亦解析，2018年開始的中美貿易戰，台商為分散風險，紛紛轉移回台建立生產基地，金流、人流、技術陸續回流，提供了產業機會、就業機會，同時也創造了不動產需求。
「綜觀全球，2019年年底、2021年初，新冠肺炎爆發，經歷川普、拜登兩任美國總統，聯準會加碼擴大貨幣寬鬆政策，遠遠超過2008全球金融海嘯的數額與速度，造成物價上漲、貨幣貶值，連帶不動產在原本需求提升的基礎上，又裝了加速器，所以這波房地產的成長，產業鏈移轉是主因，聯準會的貨幣挹注是導火線」。
房市是資本的市場。
要認清：房市是資本的市場
去年底湧現房市熱，一堆賣紅單等等亂象，政府又祭出房地合一稅 2.0 、實價登錄 2.0等打房措施，劉欣偉認為對房市並無影響，他以親身售出中古屋的實例說明，5月疫情尚未大爆發時，有看屋消費者出價，因10萬的價差他不賣，到了7月下旬，卻以高出200萬的成交價售出，「這是竹北的市場」，此事證實了他的觀察：房市是資本市場。
不過，他也提到其他區域的房地產狀況卻未必如此樂觀。「上一回政府推出房地合一稅時，台灣整體房市急凍3年；然而這回出手打房，台灣房市晃一下就過了，正是因為資金太多」！一般認為政府打房是為了打擊投資客，但他認為投資客的占比不高，不足以撼動房地產市場。他在市場上有驚人的觀察，「現階段是全民在買房，市場上1/3的資金都是台商的，是這波的主要消費力」。
政府打房能成功嗎？
周鶴鳴也認為，上次金融海嘯房價大漲，純粹為資金浪潮的推動，是「無基之彈」，這一波產業回流，實體需求提升，夾帶資金寬鬆，以及政府房地合一稅新制的控管，房價雖漲，但還算是健康的「有基升級」。
台灣房屋首席副總裁周鶴鳴認為，實價登錄2.0及房地合一稅2.0，打不住這一波的上漲趨勢。
他爬梳近十多年的歷史成因，2008年台灣的房價上漲，主要是因為全球系統性風險，經濟基本面不好、聯準會前後3次進行量化寬鬆的貨幣政策（QE），挹注近4兆美金，「所有的資產、股票，在資金浪潮推動下，台灣房市因此一路上漲，展現『無基之彈』」；而2021年，從北到南，在科學園區的帶動下，基本面強勁，「從工業用地、廠房、套房、店面、首購、換屋，展現的是有基升級的榮景」。
在這樣的背景下，政府推出的實價登錄2.0與房地合一稅2.0等新制，對於國內房市會起到什麼樣的反應呢？
他點出「實價登錄是歷史的行情」，但民眾希望知道的是現在的成交行情，更希望知道的是未來房價趨勢，包括如何專業分析產業、政策、交通、產品等相關因素，精準選擇人口移入，有發展潛力的紅點商圈、紅點社區，才有機會買到適合居住，也能保值、增值的好宅。
台灣房屋特別匯集實價登錄歷史資料，推出「AI房價即時運算 領先實價登錄」新功能，有助於掌握歷史價格還會主動比對所在大樓或周邊社區行情，運用大數據結合AI智慧邏輯運算，即時推估房價，並納入價量技術分析，透過AI演算房價季均線及年均線，以線型走勢來分析未來趨勢，讓消費者不但能了解過去的交易紀錄，還能洞悉當前房價，並掌握未來的房價趨勢。
至於房地合一稅，過去綁3年，現在綁5年，「其實在2016年正式實施房地合一稅開始，市場就是以自住需求為主，新制綁5年對於長期持有的自住族群影響不大，但是對預售屋影響比較大，對於用公司方式投資購置不動產，在稅金上也有所影響」。
疫情不影響房市？
今年5月中旬陡然嚴峻的疫情，所帶來的影響與去年疫情不同。疫情初起時，大眾警戒而做好防疫的準備，因此確診人數不多，疫情被控制得很好，民眾不怕了，百業受到的影響不大；然而今年出現染疫破口，疫情升高至3級緊戒，持續了2個多月，對於服務業等許多行業都造成巨大影響，對於房市又造成什麼樣的衝擊呢？
台灣房屋面對新冠疫情的反應敏銳，以既有的AI機器人、AI即時帶看等工具，迅速因應變局。
劉欣偉突破現象看本質，直接點出房市運作的關竅，「這波疫情帶來的影響確實很大，但對房地產沒影響，因為這個市場與資金密切關聯」，他進一步說明，「就算疫情，需要房產的人也要趕緊買房，因為資金在手上不能不有所安排，安排資金與疫情的起伏無關」。
劉欣偉認為，「疫情，只是一個催化劑，讓大家確定了很多事情」，包括資金要回台、資金回台的速度、資金回來投注的方向。「若非確定回台發展，台商的資金不會放到房市上，而是放到股市、匯市或存款」，他透露，尚未降級，疫情3級警戒後期房市就已開始爆量了。然而，疫情對房市果真毫無影響嗎？「主要在於購屋的選擇及看屋方式的改變」。
劉欣偉也認同，對於健康宅的考量，先天的環境條件勝過建材、設備的選擇。
疫情影響購屋的選擇，愈來愈多買房者重視屋外有樹有公園，綠覆率高。圖為桃園小檜溪重劃區。
購屋消費新趨勢
劉欣偉觀察到購屋消費新趨勢：
一是選擇高採光度的房子，一般採光好，通風也會好；二是屋外的小環境良好，有樹有公園，綠覆率高。
上述的趨勢，他歸結於受疫情影響，這也是近來很夯的「健康宅」需求。此外，他也提出大坪數宅利於防疫的觀點，大坪數宅房間數多，當人們因疫情留在家中的時間變長，容易就既有的空間布置成瑜珈房或健身房等等，輕易增加家宅的功能性，讓人舒服的留在家中。
周鶴鳴則點出防疫宅，後疫情時代要有新「健」築導向，在桃竹地區可以挑選別墅、透天，有天有地，獨立空間，是很好的選項；至於大樓，也要注意採光、通風、建材等，同時疫情也翻轉民眾許多的消費習慣及居住觀念，當在家工作及遠距會議成為工作常態，有綠帶或是遠離擁擠都市叢林的住宅，成為民眾考量的另一個選項，獨棟透天或郊區別墅反而因「密度低、人流少」，在防疫上成為居住優勢。
周鶴鳴觀察到一個後疫情時期的現象：對於透天、別墅、防疫宅，以及農地、農舍等地需求明顯增加。
後疫情時期，對透天、別墅等防疫宅，以及農地、農舍等需求明顯增加。
此外，台灣房屋早在多年前亦已望見健康宅的趨勢，選擇在地廣人稀的蛋白區—新竹縣關西鎮，為台灣打造一個世界級的養生健康宅「亞洲健康智慧園區」，低密度的莊園式建築，四周被田園綠野山林圍繞，超前布署，卻恰恰應了因疫情成顯學的健康宅需求。
疫情波及，特定需求增加
周鶴鳴進一步從經濟與市場面分析新冠疫情的影響。去（2020）年的疫情，最大危機在元月中旬，美國宣布承認大流行，全球開始封城、鎖國，反觀台灣地理環境的優勢，防疫控制得宜，民眾照常過生活，「連動全球資金爆發，帶動房地產價量齊揚」。
今年疫情，5月下旬進入3級警戒，造成無法看屋，帶看量驟減，「但是買方需求仍在，所以7月起陸續開打疫苗，疫情一趨緩，買氣立即回升，回到疫情爆發前的榮景」。
周鶴鳴指出，過去買房子，通常會到現場看個2、3遍才決定，因疫情的衝擊，社區看屋的規定嚴格，許多買方透過網站先看屋，經過台灣房屋同仁線上專業的充分說明，再去現場精準看屋，節省時間，也可以快速掌握購屋的機會點。
台灣房屋在地廣人稀的新竹縣關西鎮，打造一個世界級的養生健康宅「亞洲健康智慧園區」，
低密度的莊園式建築，四周被田園綠野山林圍繞，恰恰呼應了因疫情成顯學的健康宅需求。
摘自《科技生活雜誌》2021年7、8月號 232期 文／許佩玟 圖／黃國倉攝‧台灣房屋提供
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