疫情突顯的台灣優勢

短時間迅速襲捲全球的新冠病毒疫情,歐美急飆的數據顯見已煞不住車了,對全球經濟的重傷,未來恐會逐漸加重,尤以航空、郵輪、旅遊、飯店、餐飲受害最重,那麼對於房市的影響呢?

有些人期盼房價因此下跌,但利置行銷事業總監劉欣偉非常肯定直言,「不會降!因為市場來自人性,人性又有利率背書!」解釋之前他先反問,疫情會持續1年?2年?還是3年?在低利率的年代,賣方有耐力等待,只要以不及折扣一半的錢來付利率,就足可把房子放養兩、三年,等個好價錢出售,完全不需急著斷頭殺出,這就是市場的人性。

再回看疫情本身,台灣的疫情指揮中心的布署,國際有目共睹,沒有萬金難求的口罩,也沒有匱乏的生活物資,醫療制度的安全與如常的公民秩序,因此疫讓外資企業重新思考投資台灣的可能性。同時,也讓中港澳華人意識到,台灣是個不錯的居住環境,刺激他們移居置產,劉欣偉透露,他經手的幾個建案都有不少港人來看房,未必以台北為首選,新竹也在他們考量的名單上。

利置行銷事業總監劉欣偉分析,房價不會因疫情降價!「因為市場來自人性,人性又有利率背書!」


疫情推助房市的因素

張財興也斬釘截鐵表示,「有產業穩定支持的區域,要期待建案跌價,不可能!」這次的疫情拉高全球分散風險意識,反而讓台商更加篤定回台的決定,連帶產業、金流與中高階人才也回流台灣,大量的資金挹注,加上回流人才的居住需求,房地產的價格即使不會立刻反應大漲,至少可以確定的是不會跌價。

劉欣偉透露,退出中國的台商大多已5、60歲,雖然東南亞很具吸引力,但年齡已長,多年的打拚後已經累了,多思考找個相對輕鬆安全、也許利潤沒那麼高的地方發展,因此看好下半年房市可能會更熱。這次的疫情,主要是觀光產業比較明顯受到影響,對於房市,甚至有房市專家樂觀逆勢成長的機會。因為此次疫情,國內外都接續拋出降息救市,是為整體經濟而降息,連帶買房門檻降低。

再反過來看買房這件事,並非一般消費,不易一時興起就下手,有買房需求的人一定已經花了時間去看房、了解產品,不會因為一時的疫情,影響買房的決定,反而可能因此際的降息而購屋受益。在利率低、需求高的前提下,尤其有產業效應支撐的區域房市,實在沒有降價求售的理由。

吳春瑞擔心疫情引發金融風暴的可能性,不過相較於股票、基金等金融商品,房地產較不受消息面影響,不會像其他金融性商品面臨恐慌性賣壓,因此他預估被股票市場嚇壞的民眾,可能賣掉股票投入房市。


從疫情崛起的新契機

李柏憲從回顧2003年SARS疫情來理解,當時房市受疫情衝擊,看屋人潮急凍,交易跌入谷底,但也產生後來的反彈行情,房價上漲;由此來判斷這次新冠肺炎對房地產市場銷售的影響,他認為,「在累積一段買壓存在的需求仍旺盛的情況下,短期可能會受疫情影響,但在疫情平穩後,看屋人潮及買氣很快會陸續出籠」,房市將快速恢復正常。

而就醫療機制來觀察,他看到房地產另一面向的新契機。此次新冠肺炎,凸顯出中國基礎醫療的不足,在此次疫情過後,中國將會積極填補這塊的缺漏,這正是台灣行之有年醫療照顧的優勢,在與中國對接密切的邊境城市如金門,規劃納入醫療照顧的房地產產品,很具發展潛力。他也透露,目前已有幾個具前瞻眼光的建商在此布局。


危機就是轉機,疫情來勢洶洶,挑戰各國公衛的機制與應變能力,也為房市帶來新的發展契機。

合勤建設董事長李柏憲從疫情中發現台灣房市的新契機。


區域人士買房考量大不同

台灣幾個主要都會型城市,有高鐵、捷運等交通建設的基礎,房產抗跌性高,房價不太會跌,即使房價有所修正也是基於漲的幅度未達預期之高,並非真正下跌到購買的底價。然而,公共建設帶來的影響也並非各區有相同的成長,因人口組成結構不同,造就不同的購屋需求與房市,例如台北屬於高資產的置產市場,新竹則以自住市場為主力。

劉欣偉指出,以租金來看,相同總價的房子在新竹租金高達5、6萬,在台北卻只要2、3萬,背後原因就是台北許多買房者未必是自住需求,而是買來置產,考量租金能抵過利率就下手,這部分主要是出現在高端置產市場;而新竹地區,房市來自就業人口、移居人口、出生率上漲的支撐力道,加上許多外資企業來台設廠或投資,造成新竹居住的需求量大。

新竹房價相對於台北便宜許多,但平均所得卻高出台北約1成,購買力高於台北,劉欣偉觀察到,這些新竹買家傾向購買較大的坪數,主力坪數在60坪左右,首購族在40-50坪的區間,總價約1千多萬的房子,反觀同樣的房價在台北卻只有2、30坪的面積。


展望今年房市 否極泰來

綜合前述影響房市發展的基本因素與短期近因,李柏憲認為,「2020年來到否極泰來的時刻」,從去年第二、三季至今,房屋市場分別出現不同營運模式與主力產品,如北部近期產品開發出現以都更為主的趨勢;中部房市以首購為主力,南部房市的主流仍是透天型產品。目前市場經過近5年盤整,走勢出現買壓大過於賣壓,明顯看出產業穩定區域的高階消費族群、自住需求高的首購族群未受影響,反而影響的主要是投資客。

劉欣偉自去年就看好房市的爆發力,今年延續之前的買盤,房地產的價格也許未必升高,但銷量一定會上來。

吳春瑞認為,今年上半年房市沒問題,下半年就得視疫情何時結束,不過他提醒,在各項建築成本高漲,加上建商資金雄厚無壓力的情況下,消費者要想等到因疫情而降價,是不容易的,疫情屬短期波動,對自住的剛性需求影響不大,而房市長期來看是往上漲的,建議消費者衡量自己需求,喜不喜歡、買不買得起,就可以下手了。

合勤建設將在邊境城市-金門,打造納入醫療照顧服務的共生宅示範點。

摘自《科技生活雜誌》2020年4月號222期 文/許佩玟 圖/黃國倉攝‧一研九鼎‧高峰滙‧富宇哈佛苑‧合勤建設提供

 

 

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